Resolución sobre transmisión de viviendas protegidas mediante dación en pago
1. RESUMEN EJECUTIVO
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública desestima un recurso contra la suspensión de inscripción registral de una transmisión de viviendas de protección oficial. Confirma que las daciones en pago de viviendas protegidas están sujetas al mismo régimen de comunicaciones previas a la Administración autonómica que las compraventas ordinarias. Establece que la naturaleza voluntaria de la dación en pago no la exime de los requisitos de comunicación previa para el ejercicio de derechos de tanteo y retracto.
2. OBJETO Y ÁMBITO
- Qué regula: Requisitos registrales para la inscripción de transmisiones de viviendas de protección oficial mediante dación en pago
- A quién afecta:
- Entidades financieras que reciben inmuebles en dación en pago
- Sociedades de gestión de activos inmobiliarios
- Registradores de la propiedad
- Notarios que autorizan estas operaciones
- Propietarios de viviendas protegidas en situación de impago
- Ámbito territorial: Comunidad Autónoma de Andalucía (aplicable por extensión a otras CCAA con normativa similar)
3. CONTENIDO PRINCIPAL
Doctrina establecida:
- Las daciones en pago de viviendas protegidas requieren comunicación previa a la Consejería competente en materia de vivienda, igual que las compraventas
- No se consideran "transmisiones forzosas" aunque deriven de situaciones de impago, al tener carácter voluntario
- La transmisión a sociedades filiales del acreedor no altera la naturaleza de segunda transmisión sujeta a derechos de tanteo y retracto
- El registrador debe interpretar la verdadera naturaleza jurídica de la operación, no solo su denominación formal
Requisitos para la inscripción:
- Comunicación previa de la transmisión a la Administración autonómica
- Acreditación del cumplimiento del régimen de comunicaciones de los artículos 12 y 13 de la Ley 13/2005
- Respeto de los derechos de tanteo y retracto autonómicos
4. ENTRADA EN VIGOR Y PLAZOS
- Efectos inmediatos: La resolución es firme desde su publicación (4 de febrero de 2026)
- Plazo de recurso: 2 meses desde la notificación para recurrir ante el Juzgado de lo Civil
- Comunicaciones obligatorias: Deben realizarse antes de la formalización notarial de la transmisión
- Vinculación registral: La doctrina es vinculante para todos los registradores mientras no sea anulada judicialmente
5. IMPACTO PRÁCTICO
Para entidades financieras:
- Deben planificar las comunicaciones previas obligatorias antes de formalizar daciones en pago de VPO
- No pueden eludir los requisitos transmitiendo a sociedades filiales
- Riesgo de nulidad de las transmisiones que incumplan el régimen de comunicaciones
Para registradores:
- Obligación de suspender inscripciones que no acrediten el cumplimiento de comunicaciones previas
- Deben calificar la naturaleza real de la operación, no solo su denominación
- Aplicación uniforme de la doctrina establecida
Para notarios:
- Deben exigir acreditación de las comunicaciones previas antes de autorizar escrituras
- Obligación de comunicar posteriormente la transmisión a la Consejería competente
Para sociedades de gestión de activos:
- Las adquisiciones de VPO por dación en pago quedan sujetas al régimen de segunda transmisión
- Futuras transmisiones requerirán autorización administrativa previa si van dirigidas a personas físicas